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楼市明日危机:十年后一对夫妻6套房 谁还买房

随着推动房地产繁荣的人口红利逐渐消失,中国房地产市场可能难以摆脱未来几年“大转折点”的命运。

最新的人口结构研究显示,90后总人口比80后少23%,比90后少16% 25至49岁的主要购房者今年将达到峰值,并将从2018年开始大幅下降。

"这意味着房地产市场将开始经历需求结构的变化。未来三到五年,房地产市场的购买力可能会出现严重的结构性短缺。 “国务院发展研究中心的一名负责人告诉《华夏时报》

一方面,新增人口正在减少,另一方面,许多地方仍在增加商品房供应。 业内人士认为,上述两个因素造成的需求失衡将成为房地产市场的最大威胁

主要买家看到屋顶了吗?

“有一天,中国将不再有这么多年轻人;有一天,中国将不再需要这么多房子。 北京科技大学教授兼经济学家赵小曾对近年来人口结构的变化表示遗憾。

实际数据证实了小昭的判断 研究报告显示,主要买家年龄在25至49岁之间,1990年出生的人口已经进入主要买家。 然而,根据第六次全国人口普查的数据,80后总人口为2.28亿,90后总人口为1.74亿。90后总人口比80后少23%

同时,统计数据显示,2010年中国住房年龄人口为5.47亿,2015年达到5.68亿,但下降速度从2018年加快到2020年和2025年分别为5.43亿和5亿。

“人口因素对房地产市场的支持正在减弱。从现在开始,房地产市场的需求结构发生了变化,只需要的人口开始减少 中国城市经济协会副主席牛凤瑞分析说,在过去两年里,人口结构的各项指标都出现了拐点。从长期来看,中国劳动力人口、城市人口和适婚年龄人口的变化共同导致了房地产价格的下降拐点。

以适婚年龄人口为例。根据第六次人口普查的数据,2015年后,我国20-39岁的人口将呈现明显的下降趋势。据估计,该国新婚夫妇的数量将从2013年的1,350万下降到2020年的800万,年均增长率为-7% 结婚和买房是商品房刚性需求的主要组成部分之一

”根据中原地产的研究和分析,随着人口增长率的接近,年轻人的比例越高,购房需求就越稳定和可持续。 ”中原研究主任刘元指出

以厦门和深圳为例。深圳的房价今年飙升,而厦门在去年的全国房价涨幅榜上排名第一。 根据第六次全国人口普查数据,深圳50岁以上的中老年人比例很低。 厦门的人口年龄结构与深圳非常接近,年轻人口明显优于其他城市。

然而,深圳和厦门只是个别情况。根据第六次人口普查的数据,几乎所有城市20岁以下青年的比例都急剧下降。

此外,在过去的20年里,中国有4亿人从农村搬到城市,从小城市搬到大城市。

“城市化浪潮导致了中国历史上最大的人口迁移和最大的经济地图变化,同时也导致了房价的无序快速上涨。 “阳光100主席易小笛说,但人口红利已经消失

从城市人口的角度来看,2012年中国城市住房年龄人口为3.28亿,2016年约为3.35亿。此后,下降速度在2020年和2030年分别加快至3.14亿和2.5亿 中国快速城市化的时期已经过去,农村人口向城镇的转移总量现在相对有限 与此同时,大部分农村人口进城后工资水平相对较低,希望城市化带动房地产购买力是不现实的。 ”东兴证券分析师郑敏刚指出

十年后谁会买房子?

如果一对夫妇十年内拥有六栋房子,谁会买房子?

业内人士分析,在中国人口老龄化加剧后,祖父母和父母的财产将由第三代继承。 然而,在计划生育制度下,大多数家庭都有“421”结构。 即使祖父母的父母家庭只有一栋房子,第三代年轻夫妇结婚后将拥有六栋房子,这使得市场上的住房供应远远超过需求。

对此,天则经济研究所所长毛时宇甚至建议“年轻人可以先租房子” 他曾断言,10年后中国将会有大量的剩余住房,商品房的供应将会超过需求,所以如果他愿意,他不能出售。

民生宏观研究所执行主任关庆友指出,由于人口结构的拐点,房地产需求峰值已经过去,单靠货币宽松无法扭转。

业内人士指出,从海外经验来看,当人口结构、城市化等影响房地产的长期因素达到拐点时,房地产周期也会发生深刻变化。 以日本房地产市场为例。后者的劳动年龄人口在1992年达到顶峰,房地产泡沫仅一年后就开始破裂。

在这样一个人口变化中,中国房地产市场未来的总需求仍然存在疑问。 目前,开发商和决策者正试图了解中国未来的住房需求潜力。

“从我们自己的市场调研中,我们可以看到目前对急需产品的需求已经超过了供应量,特别是经济适用房的种类不断扩大,比如北京的自有住房,这导致了中低端买家购买经济适用房。因此,我们自己的产品线已经开始调整到改进的类型。 ”北京一家大型国有住房企业负责人指出

郑明刚分析说,房地产业的非理性繁荣是由房地产市场的大量投资和投机需求造成的。 然而,高房价大大削弱了现有贫困人口的购买力。

“随着购房者年龄的增长,他们购买的房价也同时上涨,公寓的规模也逐渐增大。 35岁以后,主要是为了改善购房。 刘元说,总体而言,40岁以上的人买房的比例远远低于35岁以下的人

十年后,所有在1985年之前出生的人都到了40岁。根据刘元的分析,这一群人的购买率也将大大降低,这意味着改进后的产品也将失去他们的购买力。

此外,目前许多三线和四线城市都有人口净流出。 数据显示,2010-2012年期间,在全国平均房价上涨约10%的背景下,人口负增长的15个三线城市中,蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名和南通等6个城市的房价出现了逆势下跌。

“一线城市现在相对安全,但从长远来看不一定如此。从我们监测的数据来看,目前北京和上海的人才流失现象也比较明显。 ”国家住房公司的负责人说